FLASH IMMO AVRIL 2016

 

 Nullité de la clause d’indexation faisant varier le loyer exclusivement à la hausse

  • Constat : l’usage s’est répandu d’insérer dans les baux commerciaux une clause d’indexation faisant varier le loyer exclusivement à la hausse en excluant ainsi toute réciprocité dans la révision automatique du loyer commercial. Des contentieux se sont développés sur la portée de cette clause et sa sanction.
  • Par arrêt du 14 janvier 2016, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation se prononce pour la première fois sur la validité de cette clause et pose clairement le principe de la nullité de la clause d’indexation stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse et excluant la réciprocité de la variation.
  • Portée : la réciprocité est de l’essence même de la clause d’indexation  : toute clause qui portera déséquilibre à la réciprocité est désormais frappée de nullité. La nullité a pour effet de replacer les parties au bail commercial comme si aucune clause d’indexation n’avait été stipulée ; le preneur peut ainsi exiger du bailleur, la restitution des sommes qu’il aurait versées au titre de la clause d’indexation invalidée.

 Suppression de la publicité dans les journaux des cessions de fonds de commerce

  • Constat : Avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015  dite Loi Macron, la mutation d’un fonds de commerce, devait faire l’objet d’une double publication: tout d’abord  la vente ou cession de fonds de commerce devait faire l’objet d’un avis dans un journal d’annonce légales puis elle devait ensuite être publiée au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC),
  • Désormais, l’article 107 de la Loi Macron modifie l’article L 141-12 du Code de commerce qui dispose dans sa nouvelle rédaction que : « toute vente ou cession de fonds, consentie même sous conditions ou sous la forme d’un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation, doit être publiée dans la quinzaine de sa date au BODACC »
  • Portée : La Loi Macron vient ainsi simplifier la procédure de publicité applicable à la mutation du fonds de commerce, mais encore, alléger le coût des mutations ; étant rappelé que la publication dans un journal d’annonce légale était estimée environ à 200 euros

L’action d’un vendeur professionnel de l’immobilier en paiement du solde d’une VEFA se prescrit par deux ans

 L’action d’un vendeur professionnel de l’immobilier en paiement du solde d’une VEFA se prescrit par deux ans

  • Constat : L’article L 137-2 du Code de la Consommation prévoit que l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
  • Dans un arrêt du 17 février 2016, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation qualifie pour la première fois un acquéreur – particulier d’un immeuble de « consommateur » et lui applique les règles protectrices du Code de consommation dont notamment la prescription biennale des actions initiées par les professionnels à l’encontre des consommateurs. Dans le cas soumis à la Cour de cassation, il s’agissait d’un vendeur professionnel de l’immobilier qui tentait de recouvrer le solde du prix de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à un particulier. Le vendeur ayant attendu plus de deux ans pour solliciter le règlement de sa créance, sa demande a été déclarée prescrite..

Nota Bene : la protection du droit de la consommation ne s’applique qu’à l’acquéreur d’un immeuble

  • personne physique et non personne morale ;
  • qui réalise l’acquisition immobilière à des fins extra-professionnelles ;
  • auprès d’un vendeur réalisant l’opération en sa qualité de professionnel (et non exclusivement un spécialiste de l’immobilier)

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